Non, une Société Civile Immobilière (SCI) et une indivision ne répondent pas aux mêmes règles juridiques. Bien qu’elles permettent toutes deux à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier en commun, elles diffèrent sur plusieurs aspects fondamentaux, notamment leur nature juridique, leur gestion, et leurs obligations fiscales.
1. Nature juridique
• Indivision :
L’indivision est une situation juridique par défaut où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, sans qu’il y ait de séparation physique de leurs parts. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part abstraite du bien qui est le plus souvent appelée part indivise , mais le bien reste unique et indivisible.
• SCI :
Une SCI est une personne morale créée par plusieurs associés pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales de la société, et c’est la SCI, en tant qu’entité juridique distincte ayant la personnalité morale , qui est propriétaire des biens.
2. Création et formalités
• Indivision :
L’indivision peut naître automatiquement, par exemple à la suite d’une succession ou d’un achat commun, sans nécessiter de formalités spécifiques ou de statut.
• SCI :
La création d’une SCI nécessite des formalités légales :
• Rédaction des statuts.
• Enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales.
3. Gestion et prise de décision
• Indivision :
La gestion du bien indivis est soumise à des règles strictes :
• Actes de gestion courante : nécessitent la majorité des 2/3 des parts.
• Actes importants (vente du bien, travaux majeurs, baux commerciaux) : nécessitent l’unanimité, sauf recours judiciaire.
• SCI : La gestion est définie dans les statuts de la société :
• Un ou plusieurs gérants sont nommés pour administrer la SCI.
• Les décisions importantes (vente d’un bien, augmentation de capital) sont prises en assemblée générale, selon les modalités prévues dans les statuts (majorité simple, qualifiée, etc.).
4. Responsabilité des propriétaires
• Indivision :
Chaque indivisaire est solidairement responsable des dettes et charges liées au bien, au prorata de sa quote-part. Si l’un des indivisaires ne paie pas sa part, les autres doivent compenser.
• SCI :
Les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leurs apports, mais cette responsabilité est limitée aux dettes non couvertes par le patrimoine de la SCI. Les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI avant de solliciter les associés.
5. Fiscalité
• Indivision :
Les revenus locatifs et les charges (impôts, entretien) sont déclarés directement par les indivisaires dans leur déclaration personnelle, en fonction de leur quote-part.
• SCI :
La fiscalité d’une SCI dépend du régime choisi :
• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : Les revenus sont répartis entre les associés et imposés directement dans leur déclaration personnelle.
• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : Les revenus sont imposés au niveau de la société, et les bénéfices redistribués sous forme de dividendes sont soumis à un régime fiscal distinct.
6. Transmission et vente
• Indivision :
Les indivisaires peuvent vendre leur part, mais les autres disposent d’un droit de préemption. La vente du bien entier nécessite l’unanimité, sauf décision judiciaire.
• SCI :
Les parts sociales de la SCI peuvent être cédées, mais la cession est souvent soumise à l’agrément des autres associés, selon les statuts. La vente du bien détenu par la SCI est décidée en assemblée générale.
7. Durée et dissolution
• Indivision : L’indivision n’est pas limitée dans le temps. En vertu de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint de rester en indivision ».
À tout moment, un indivisaire peut demander à sortir, ce qui peut entraîner la vente du bien ou son partage. Même si théoriquement la sortie de l’indivision est possible à tout moment en pratique c’est un cheminement qui peut être très long et très onéreux.
• SCI :
La SCI est créée pour une durée déterminée (souvent 99 ans), mentionnée dans les statuts. Elle peut être dissoute volontairement ou judiciairement, notamment en cas de mésentente entre associés.
Conclusion :
Une indivision est une solution simple et efficace quand tout se passe bien mais extrêmement contraignante et invivable en cas de désaccord ou de conflit entre les indivisaires. Si vous êtes enlisé dans une indivision bloquée vous pouvez vous rapprocher de la société sortir-indivision.fr pour quitter simplement cette indivision conflictuelle par la vente directe de vos parts indivises.